[投诉] 【投诉】苏河鹭鸣小区232个车位被违法打包拍卖给非业主

7-11 yyy666666 来自江苏东太湖论坛

我是苏州市吴江区世茂苏河鹭鸣小区业主，现就小区232个地下非人防车位被破产管理人违法打包拍卖给非业主夏某一事，实名投诉维权。

一、事件经过

苏州万奥置业有限公司（开发商）于2025年5月被裁定破产清算。其名下我小区232个地下非人防车位，由破产管理人在京东司法拍卖平台处置。

拍卖历程：

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]京东拍卖公示链接：https://paimai.jd.com/310611007（状态：已拍出）

二、核心问题

1. 严重违反"业主优先"法律规定

《民法典》第276条明确规定："建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。"

小区总户数406户，车位636个，规划配比为1:1.57。但实际情况是，232个车位被打包卖给非业主夏某后，很多无车位业主，交了定金，却被第三方夏某拒绝购买的权利。使小区车位配比远低于规划配置比例，严重违反上述强制性规定。

2. 债权人会议表决程序存疑

会议纪要显示：债权人会议中，74户自然人债权人中的45户投了反对票，但变价方案仍被"通过"。管理人声称符合"双过半原则"，但近61%的业主债权人明确反对，这样的表决结果何来代表性？

3. 信息披露不透明

管理人声称曾在小区大门口、物业办公室张贴公告，但在5月20日协调会议上未提供任何举证。大量业主表示对后续打包拍卖（尤其是第8、9轮大幅降价）毫不知情，根本无从参与竞买。

4. 恶意降价、速卖资产

从单个拍卖6万/个，到第9轮整体打包起拍仅1.62万/个，降幅高达73%。管理人不是在合理处置资产，而是通过连续大幅降价、制造"低价诱饵"来促成快速成交，损害了全体债权人的利益。

5. 违反苏州市地方性规定

苏住建规〔2017〕7号《关于加强市区新建住宅小区汽车停车位（车库）处置行为管理的通知》第十一条明确规定禁止打包拍卖车位。管理人以"破产法优先适用"为由规避地方监管，但破产法并未授权管理人可以违反保护业主权益的强制性规定。

6. 类似判例已认定此类行为无效

湖南宁乡法院（2024）：开发商将299个车位打包转让给第三方，法院判决合同自始无效，退还转让款600余万元。法院明确指出："开发商不能因回笼资金的需要而将大量车位打包出售给他人而侵害业主的利益。"
温州中院（2025）：非业主购买小区车位，二审改判合同无效，明确"开发商在未保证业主优先购买权的前提下，向非业主出售车位，违反强制性规定"。

三、业主诉求

四、法律依据

恳请政府相关部门正视全体业主的合法权益，依法介入调查，督促法院尽快作出公正裁定！

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